Forældrekøb

Vil du gerne sikre, at dit barn har en god bolig op til studiestart? Så kan du lave et forældrekøb, hvor du også kan hente en håndfuld skattemæssige fordele ved købet af boligen.

Hvad er forældrekøb?

Er forældrekøb er karakteriseret ved, at forældrene anskaffer sig en bolig, som de lejer ud til deres barn. Dette kan eksempelvis være med ønsket om at give barnet en bopæl tæt på deres studie. Derved sikrer forældrene sig, at deres barn har adgang til en studiebolig og gode vilkår.

Fordele og ulemper

Fordele ved forældrekøb:

• Dit barn har et sted at bo
• Huslejen kan sættes til en attraktiv pris
• Huslejen kan nedbringes yderligere, hvis dit barn får en roomie
• Dit barn kan søge boligsikring
• Mulighed for at sælge boligen med overskud, hvis boligpriserne stiger

Mulige ulemper ved forældrekøb:

• Du skal lave et årligt regnskab for udlejningsvirksomheden
• Der kan være omkostninger forbundet med rådgivning omkring valg af beskatningsform
• Risiko for at sælge boligen med tab, hvis boligpriserne falder
• Forældrene skal opfylde visse krav om friværdi og likviditet

Inden du køber

Det er en rigtig god idé at undersøge, hvorvidt det er tilladt at udleje til forældrekøb i de ejerforeninger, som du har i kikkerten. Dette kan spare dig for tid og ressourcer, hvis det viser sig, at foreningen ikke accepterer dette. Derudover skal du være klar over, at man ofte skal udforme en lejekontrakt mellem forældrene og barnet.

Beskatning af husleje

Lejer du en bolig ud til nærtbeslægtede, skal du betale skat af det, der svarer til markedslejen. Markedslejen er det samme som den husleje, du ville opkræve, hvis du udlejede til en ikke-nærtstående person efter lejelovgivningens almindelige regler.

Du skal betale skat af markedslejen, uanset om du fastsætter huslejen under markedslejen. Forskellen mellem markedslejen og husleje, betragtes som en gave. Dermed skal dit barn betale afgift af gaven, hvis det overstiger en bestemt beløbsgrænse.

Link til SKAT omkring beskatning af forældrekøb generelt: http://skat.dk/skat.aspx?oid=2234784

Salg af forældrekøb

Har du i sinde at sælge boligen uden at have boet i den selv, skal der betales skat af overskuddet. Hvis du derimod sælger boligen med et tab, kan du kun trække det fra, såfremt du genererer overskud på andre ejendomme. Bemærk at du kan gemme tab til de senere år.

Når handlen er underskrevet af de nye ejere, vil overskuddet blive beskattet som kapitalindkomst, medmindre virksomhedsordningen er blevet anvendt. Ved denne ordning gælder der særlige regler i forbindelse med beskatning.

Overskuddet og tabet udregnes som forskellen mellem en reguleret købspris og en reguleret salgspris.

Når forældrene sælger boligen til barnet

Du kan som oftest sælge din bolig til markedsværdien. Denne værdi udgøres af den pris, som sammenlignelige boliger sælges til.

Såfremt din bolig ikke er udlejet, kan du sælge den til mindst 85% af den seneste offentlige ejendomsvurdering. Sælger du til en lavere pris ejendomsvurderingen, anses differencen som en gave til dit barn.

Er boligen udlejet, vurderes den lavere end fri (ikke-udlejede) boliger, hvorfor du ikke kan sælge den til 85% af den offentlige vurdering, men derimod til markedsværdien.

Når barnet sælger boligen videre

Sælger barnet sin bolig videre til en tredjepart, kan det gøres skattefrit til markedsprisen, såfremt barnet selv har boet i boligen efter overtagelsen fra forældrene.

Fortjenesten af boligsalget vil blive beskattet som kapitalindkomst. Du kan læse mere om beskatningsreglerne her.

Link til reglerne: https://www.retsinformation.dk/Forms/r0710.aspx?id=158585

Salg af boligen til under 85% af den offentlige ejendomsvurdering

Hvis du som forælder sælger boligen til dit barn for under 85% af den offentlige ejendomsvurdering eller en lavere markedsværdi, giver du dit barn en gave. Denne gave indgår i barnets betaling (også kaldet berigtigelse) for boligen. Fortjenesten bliver udregnet på baggrund af salgsprisen og gaven.

Eksempel på gave som delvis betaling for en lejlighed:

Boligen sælges til 85 procent af seneste vurdering på 1 mio. kr.	850.000 kr.
Barnet berigtiger købet på følgende måde:
Overtagelse af prioritetsgæld til kontant værdi på	700.000 kr.
Kontant betaling	50.000 kr.
Gave fra forælder til barn	100.000 kr.
I alt	850.000 kr.

Regnskab

Der stilles regnskabsmæssige krav, når der foretages et forældrekøb. Du er forpligtet til at føre regnskab over boligens indtægter og udgifter. Det er vigtigt, at du gemmer regnskabet i fem år, således SKAT kan få indsigt i det, hvis de vurderer, at det er relevant.

Du kan trække følgende fra i din selvangivelse:

• Ejendomsskatter
• Vand-, kloak- og renovationsafgifter
• Administration og revisorbistand til regnskabet
• Forsikring af ejendommen
• Skorstensfejer, snerydning og fejning
• Kontingent til grundejerforening
• Afskrivning af eventuelle tilslutningsafgifter
• El, vand og varme (gælder kun, hvis dette indgår i huslejen)
• Vedligeholdelse (her gælder særlige regler)

Boligsikring

På trods af at der er tale om et specielt forhold mellem lejer og udlejer, da det er mellem forældrene og deres barn, bliver det ikke lovmæssigt påvirket heraf. Sagt med andre ord; lejeforholdet bliver reguleret af lejelovens regler. Det betyder, at barnet kan modtage boligsikring på lige fod med andre lejere.

Beskatning af forældrekøb

I forhold til beskatning af forældrekøb, skal du beslutte, hvilken form for beskatningsmodel du ønsker at følge. Ved siden af dette skal du betale skat af indtægten fra huslejen, men du skal ikke betale ejendomsværdiskat.

Skat efter de almindelige skatteregler

Angiver du ikke en ønsket skatteordning, angives skat efter de almindelige regler automatisk. Denne skatteordning lægger dit overskud før renter til din personlige indkomst. Sagt med andre ord; overskuddet beskattes ligesom du kender det fra din løn. Derfor skal du også betale AM-bidrag. Ordningen er nem og overskueligt at administrere, dog kan det ofte betale sig at bruge de andre skatteordninger, da der er nogle skattemæssige fordele at hente ved disse.

Virksomhedsordningen

Denne model trækker dine renteudgifter fra direkte i overskuddet. Det vil sige, at du betaler et mindre AM-bidrag og evt. mindre topskat. Det skal dog nævnes, at der stilles flere krav til denne ordning sammenlignet med skat efter de almindelige regler.

Ifølge bogføringsloven og mindstekravsbekendtgørelsen skal du ved valg af virksomhedsordningen lave et regnskab. Her er det vigtigt, at du afskiller indtægterne og udgifterne for udlejningen af boligen fra din privatøkonomi. Yderligere skal prioritetsgæld og bankgæld være direkte forbundet med anskaffelsen samt driften af den udlejede bolig. Det kan du blandt andet gøre ved at oprette en særlig konto/kassekredit til formålet.

Formålet med regnskabet er at illustrere, hvordan din virksomheds økonomi og din private økonomi er holdt adskilt. Derudover skal regnskabet opgøre størrelsen af overførslerne mellem din økonomi og virksomhedens økonomi.

Det er en rigtig god idé at kontakte en revisor, hvis denne ordning vælges. Det skyldes at der er en række krav til administration, som kan være svære at sætte sig ind i. Du har dog mulighed for at få fradrag for denne udgift. 

Kapitalafkastordningen

Kapitalafkastordningen er nemmere at administrere end virksomhedsordningen. Den fungerer på den måde, at du skal beregne et kapitalafkast, som der vil blive beskattet som kapitalindkomst i stedet for personlig indkomst. Derved ender du ud med at skulle betale et mindre AM-bidrag og evt. mindre topskat end du ville have gjort med beskatning ved de almindelige skatteregler. Fortjenesten før renter fratrukket kapitalafkastet vil blive beskattet på samme måde som personlig indkomst.

Hvilken ordning skal jeg vælge?

Forinden du bestemmer dig for en skatteordning, bør du søge hjælp hos en professionel, som kan vurdere din sag. Reglerne om beskatning kan være svære at sætte sig ind i, hvorfor en boligadvokat kan bistå dig i dit valg af ordning.

Omvendt forældrekøb

Et omvendt forældrekøb er karakteriseret ved, at en søn eller datter køber fast ejendom til sine forældre. Omvendte forældrekøb ses typisk, når forældrene går på pension, eller hvis datteren/sønnen vil have sine forældre tættere på i forbindelse med at stifte familie.